海南實施現房銷售制度,對樓市影響幾何?

2020年03月09日 來源:上海證券報
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??3月7日,海南省出臺《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》(以下簡稱《通知》)。在重申全域限購政策不變的同時,海南省提出發展安居型商品住房,以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現房銷售制度等。


??海南的樓市新政究竟影響幾何?現房銷售制度對房地產企業的影響如何?海南省此舉是否會引發其他省份效仿跟進?


??海南樓市新政的幾大要點


??海南省此次政策的核心內容是建立房地產市場平穩健康發展城市主題責任制,并創新提出發展安居型商品住房,以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現房銷售制度。


??其中,發展安居型商品住房的目的是讓符合條件的本地居民家庭和引進人才,能夠以與自身收入水平相適應的價格購買一套住房。安居型商品房主要面向無房或人均住房面積未達平均水平的居民家庭銷售,限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件,具有政策保障性質。


??在滿足居民家庭基本住房需求的同時,為遏制投機炒房行為,海南省推出本地居民購買多套房的限購政策,即對在海南省已擁有2套及以上住房的海南省戶籍和常住居民家庭(含夫妻雙方及未成年子女),停止向其銷售安居型商品房和市場化商品住房。簡單來說,就是本地常住居民家庭不得購買第三套商品房。


??在業內人士看來,該政策的最大看點非實行現房銷售制度莫屬。


??《通知》提出,自文件印發之日起,新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度。按照國家《商品房銷售管理辦法》規定,現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。


??在回答為什么要實行現售制度時,海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨燃表示,目前因商品住房實行預售制度引發的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規銷售甚至開發商收錢跑路等一系列問題,成為房地產投訴和糾紛的最主要因素,實行現房銷售制度,是為了從根本上杜絕因預售制度帶來的一系列問題。


??廣東省曾鼓勵推行現房銷售制度


??目前,國內銷售的大部分房屋為“期房”,商品房預售制度是目前反地產行業主流的銷售模式。公開資料顯示,預售制度是從香港引入內地的。1953年,霍英東在香港推行“預售樓花”,并提倡分期付款。上世紀90年代,這一制度經深圳引入內地,1994年頒布的《城市房地產管理法》正式確立了預售許可的合法地位。


??2005年,中國人民銀行于8月15日發布的《2004中國房地產金融報告》指出,在時下上海、北京等房地產市場熱點城市,房地產開發商將未開發的樓盤提前預售,愈發加劇了消費者超前購房行為。“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度,目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力,可以考慮取消現行的房屋預售制度,改期房銷售為現房銷售。”



??廣東省是第一個發文鼓勵推行現房銷售制度的省份。


??2017年5月,廣東省人民政府辦公廳下發《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》的通知,在強調“著力防范房地產市場風險“時,特別提到要加強商品房預售資金監管,強化商品房交易合同網簽備案,鼓勵推行現房銷售制度。


??一時間,關于是否要取消商品房預售制度的討論甚囂塵上。


??2018年9月,有媒體證實,廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》,該材料提出一個重要建議:逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。



??只是,此后一直沒有城市公開宣布將全面實施商品房現房銷售制度,直到此次海南樓市出臺新政。


??對當地市場和整個樓市影響幾何?


??易居研究院副院長楊紅旭表示,此次海南省提出改革商品住房預售制度是一個大動作,可以看成是一個信號,也符合住房制度改革的大方向。商品房預售制度主要是學習香港的經驗,在樓市發展初期有助于為開發商提供融資,有助于項目開發。因此,商品房預售制度對開發商是有利的,但對購房者可能會造成一定的不利,尤其是在交房過程中一旦產生爭議、矛盾,有可能會損害消費者權益。


??房地產資深人士認為,海南此次出臺樓市新政是在堅決貫徹“房住不炒”的政策,讓經濟發展減少對房地產的依賴。商品房預售改現售一直是我國住房制度改革的大方向。實行現房銷售,大約會讓開發商延后一年左右再銷售,會拉長開發商的資金周期,提高資金成本,對開發商的資金鏈和現金流會造成較大的影響。當然,由于行業優勝劣汰,對一些資金實力強的房企來說,會活得更加滋潤。


??中原地產首席分析師張大偉認為,從政策力度看,海南主要的調控政策是針對本地戶籍限購第三套房,以及所有新出讓土地實行現房銷售。這兩個政策對市場的影響都比較小,因為海南本地戶籍購第三套房的比例非常低;商品房住宅實現現房銷售,也指的是未來新出讓土地,對于開發商已經獲得的土地沒有影響。另外,海南的存量住宅土地規模巨大,住宅土地供應已經有所減少。


??數據來源:中原地產


??有房企內部人士表示,海南在全國的房地產市場總量中占比較低。如果全國大范圍都實行現房銷售,那基本上沒有哪家房企能撐太久,而且一旦實行現房銷售,全國的土地市場可能立刻會進入“冰凍期”,因為房企必然會把大量拿地的資金轉向現有工程,用以保證項目能順利達到現房交付標準。所以,就目前來看,國內其他省份跟進海南現房銷售政策的可能性不大。


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