發展決心堅定!疊彩區這個板塊即將發生巨變!

2019年10月23日 來源:桂房網
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10月22日,桂林市自然資源局網站掛出5幅地塊的出讓公告,其中一宗編號為GJ201928,位于東二環路以北、規劃春江路以東的地塊尤為引人關注!


今年以來,疊彩區漓江畔“蔡家渡”一塊地價高達8.12億的地塊,兩次出讓、兩次流拍,引發熱烈討論,而GJ201928地塊緊鄰該地塊,并且與其同屬于城北體育文化城建設用地。


GJ201928地塊此次“單獨”發出出讓公告,不禁讓人發出疑問:疊彩這個片區規劃和建設是否將會有重大調整?地塊能否成功尋到買家?



從出讓公告來看,該宗地按規劃編號為T2-4-1地塊,規劃土地性質為體育用地,起始價3100萬元,地塊面積21532平方米,用于城市體育文化設施建設,競拍人須為文體企業,宗地內的建筑應全部自持。 


GJ201928地塊出讓地塊地理位置


一、新規劃 增居住、商業用地


小編查找地塊資料發現,GJ201928地塊所屬區域最近動作確實“頻繁”起來。


就在上周,10月16日,桂林市規劃局網站公示了《桂林市T1、T2地塊控制性詳細規劃T2-1、T2-2、T2-3、T2-6、T2-7地塊控制性詳細規劃調整論證報告》,該調整規劃的地塊就在GJ201928地塊東側,此前兩次流拍的“8.12億地塊”正在本次調整范圍內。



從公示可以看到,規劃調整地塊位于疊彩區站前路以南、南洲大橋以北、濱江北路以西、規劃春江路以東,用地范圍約40公頃。



根據公示,該地塊本次規劃有以下幾個方面的調整:


1)道路調整。規劃調整后,地塊規劃道路整體擴寬。


①規劃南洲大橋雙側匝道紅線由19米擴寬至27米,調整規劃后,地塊T2-2-1和地塊T2-2-2分別減少0.06公頃和0.04公頃;


②依據市規管[2010]139號及現狀地形控制濱江北路道路紅線及道路斷面,道路紅線由25米擴寬至40米;


③規劃地塊T2-1中擬建城市支路部分,可在下一步修建性詳細規劃中結合實際情況優化調整方位及走向,但不能縮減道路紅線寬度,并保證與站前路的銜接,報規劃主管部審批。


規劃地塊衛星圖


2)用地邊界、用地面積及用地性質調整。規劃調整后,將大幅增加二類居住用地,新增商業用地,公園綠地調整為體育用地/公園綠地,并新增中小學用地(土地置換)。


①將原地塊T2-1、T2-2-1、T2-2-2、T2-3進行整合,重新劃分地塊邊界,并調整用地性質。其中,T2-1為二類居住用地,用地面積為9.73公頃;T2-2-1用地性質保持不變,為體育用地,用地面積為1. 73公頃;T2-2-2調整為商業用地,用地面積為2. 71公頃;T2-3由公園綠地調整為體育用地/公園綠地,用地面積為10.73公頃。


②將T2-6-3與T1-3小學地塊進行土地置換,維持地塊面積不變,規劃12班規模小學。地塊T2-7-2為現狀國奧幼兒園,本次不做調整。




從規劃來看,調整后的地塊增加了大幅居住用地,將與原先的國奧城小區一起,連成一片大型居住區。同時,新增了商業用地和中小學用地,而規劃用地種類也由原來的4種調整為7種,加大了建設配套設施用地的比重,對于國奧小區和正在規劃建設的居民區來說,不管是日常生活和教育都會更加方便。此外,原先規劃用作公園綠地的T2-3,也調整為體育用地/公園綠地,地塊規劃設計的功能與效用有了較大的改變。


二、地塊兩度流拍 政府積極尋對策


熟悉桂林土地市場的人們不難發現,這塊地所處的位置看起來十分“眼熟”,在翻找今年的土地出讓公告后,小編確認,本次調整規劃的地塊,其中就包含了疊彩區今年兩度出讓、又兩度流拍的T2-1、T2-2-1、T2-2-2地塊(如下圖所示)。


原規劃圖中出讓T2-1、T2-2-1、T2-2-2地塊位置示意圖


回顧今年疊彩區土地市場,該地塊的出讓“身世”頗為曲折:


早在今年3月份,該地塊編號為GJ201905掛出拍賣公告,其高達8.12億的起始價格驚爆眼球,最終卻因競拍人數不夠而遺憾流拍;隨后在7月17日,該地塊編號為GJ201916掛牌再次出讓,起始價仍舊為8.12億,遺憾的是,“換了馬甲”之后,該地塊依然因為同樣的原因而慘遭流拍命運。


地塊難以成交,高昂的價格或許是一重因素,而規劃建設條件過高也很有可能是流拍原因之一。T2-1、T2-2-1、T2-2-2地塊從更改出讓方式,再到現在調整地塊規劃,可以看出,政府也在積極尋找對策,努力推動該區域規劃建設的城北體育文化城項目的建設進度。


而在本次地塊規劃調整中,對比原先的規劃和調整后的規劃,我們可以發現,該地塊調整規劃后,增加了大塊居住用地,并新增了商業用地,從調整后的設計規劃來看,相對原先的規劃,地塊開發建設后的商業價值和潛力無疑會提高一個層次,對有意向競拍該宗地塊的房企來說,更具有吸引力。


該地塊調整規劃之后,緊接著GJ201928地塊就掛出了出讓公告,或許在不久的將來,人們期待已久的城北體育文化城項目就將有重大進展!


當前城北體育文化城規劃建設的體育館已經封頂,工人們正在館內進行內部施工,五人制足球場、網球場、籃球場都已經建好,目前正在加快推進體育館及副樓的建設。


三、著力重大項目建設 齊頭并進促區域發展


桂林城北體育文化城項目位于疊彩區漓江西畔,東臨濱北路,南接東二環路,西靠春江路,北臨站前路。項目總用地約873.5畝,總建筑面積約70萬平方米。項目建設分為經營性區域和公益性區域,其中,公益性區域主要建設體育館及副樓、文化傳媒中心、漓江非物質文化遺產中心、體育綠地公園、奧運展示中心、音樂廣場、運動員培訓中心、運動康復中心以及配套基礎設施等。


城北體育館


城北體育文化城的建設和落成,可以滿足桂林人的體育文化需求,在文化建設上是一項重大的舉措,也能有力地推動區域的發展。近年來,疊彩區政府持續在區域發展上發力,非獨是城北體育文化城,還有一系列重大項目的落地和建設,也讓疊彩區日益爆發出奪目的光彩。



①產業:填補科創文化產業空白


“桂林智慧谷”項目通過對廢舊廠區進行升級改造,建成一個以“文化創意、科技孵化”為核心的新型產業園,升級改造后建筑總面積30000平方米,總投資3.5億元,分企業孵化器、文化創意區、教育培訓產業區、配套服務區4個功能區。經過一年多的運營,目前園區入駐企業100多家,其中科技創新企業占了一半,還有文化創意企業、教育產業和文化特色餐飲企業,填補了城北片區文化創意產業的空白。


②交通:建設區域性交通樞紐


桂林北綜合客運樞紐,規劃建設桂林北西站房、長途客運站、旅游集散中心、站前城市廣場、商品住宅小區、城市道路路網及綜合管線系統等配套設施,總建筑面積39.26萬平方米,計劃總投資500000萬元,建成后將成為西南地區最大的綜合性鐵路交通樞紐。2019年,項目計劃完成規劃方案的調整、立項、工可、環評等前期工作,力爭開工建設。


桂林北綜合客運樞紐效果圖


③醫療:新增醫院為健康保駕護航


桂林醫學院附屬醫院整體搬遷項目規劃總建筑面積20.7萬平方米,設置病床1400張,總投資130189萬元,已于2019年5月開工,今年計劃完成主體工程建設30%,工期預計2019-2022年。


桂林醫學院附屬醫院效果圖


桂林市中醫醫院城北院區規劃建設門急診樓、醫技樓,住院大樓,總建筑面積12.8萬平方米,總投資91946.2萬元,已于2019年6月開工,并在今年內完成土建工程30%,工期2019-2022年。


桂林中醫醫院城北院區效果圖


④教育:興建惠民學校


為緩解市區義務教育“入學難”問題,打造秀美疊彩、教育惠民,疊彩區委、區政府規劃建設了疊彩區城北小學,項目位于定江路南側,永彩路東側,規劃用地面積17212平方米,規劃總建筑面積15490平方米,投資約5千萬元,可容納36個班1620名學生,今年9月已經開學招生。


城北小學實景圖


此外,為充分滿足區域學生就讀需求,中海·九樾項目所在的九華山片區將規劃在現醫療電子儀器廠西北側靠近鳳凰山處新增一處小學,規劃規模為30班;而興進集團捐資建設的疊彩實驗小學,也是區域力推的重點教育民生項目,學校建設地點位于桂林市芳彩路東側地塊,西鄰桂林市清風實驗學校,總建筑面積約2.92萬㎡。


⑤商貿經濟:打造百億元商圈經濟


桂林市“十三五”中心城市產業組團規劃提出,桂林城北片區將構建“城北商貿組團”,大力發展商貿物流和智慧產業,建設站前經濟商圈,打造綜合交通物流樞紐和廣西發展高鐵經濟的先行區。2019年,疊彩區將打造針對性強、層次分明、規劃標準高、招商起點高的投資超兩百億元的商貿園區。


示意圖


小結


不管是交通、商業還是醫療教育、文化產業,疊彩區這些年來致力于區域的整體提升,齊頭并進搞發展,可謂是成果累累。


隨著區域整體的發展和提升,疊彩區發展的成果也越來越為人矚目,區域發展可謂是“水漲船高”,興進、中海等房企大咖也紛紛進駐,參與到區域的建設中來。


今年以來,疊彩區樓市也有一波不小的爆發,多個新盤隆重面市,其中興進·漓江錦府首開即罄,中海·九樾強勢登場,榮和桃花源著也已經于9月隆重開盤推出首期產品。這些高端住宅項目的入駐,無疑會豐富片區高端住宅產品形態,提升區域人居水平,同時也會拉高區域房價和熱度,促使區域更進一步發展。


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